我們來聊聊英國

(圖片來自網路)

究竟英國跟台灣買房有何不同呢?本文先來分析自住房的差別，
從找房，詢問代書到房貸許可，我們把這次的買房經驗整理起來，

以下是自己的經驗跟心得，也歡迎大家交流彼此的經驗。

1.評估自己的貸款能力

可上網搜尋mortgage caculator，不同的銀行算出來的金額都大同小異，選擇就熟悉的銀行即可。這邊提醒大家的是因為後續會產生其他的費用(貸款費/律師費/稅/裝修費，不同房型會衍生的費用)，所以要保留一點現金。知道自己的Deposit跟可貸金額後就可以開始找房。要注意的是2023升息後，利率已經來到6%左右，建議要好好的評估自身的能力。也歡迎私訊粉絲頁 我們來聊聊英國房地產 一起討論。

2.注意產權

在英國，產權有分為 Freehold, Leasehold, 以及Shared Ownership。Freehold顧名思義就是你擁有房子的產權，基本上也就沒有任何的拘束，連土地也是你的，通常可見於House。Leasehold就是你跟別人租下了產權，有年限，通常是好幾百年。要注意的是若房屋低於110年的話，銀行可能不會核發貸款。另外，就算你擁有Leasehold房子還是要繳一筆管理費或土地租金，而且你還不能更改房子的內部主要結構，常見於Flat。至於Shared Ownership，這種是你擁有某部分的產權，例如50%。並須付租金給另外一部份的產權擁有者，常見於倫敦這種高房價的地方。

3.房型的不同

House依房價高到低通常分為Detached, Semi-detached, Terrace-end, Terraced。Detached為獨棟的，左右都沒跟其他間連在一起，房子也通常是最大的。Semi-detached則是兩間連在一起的房型。Terraced-end則是排屋中最邊邊的房子，最後Teracced就是排屋，房型也會較小。

4.價格查詢

可上英國看房網站Rightmove以及Zoopla查詢房價，還能查詢過往房價，有點像是時價登錄。2021年是賣方市場，需求大於供給，常常遇到的情形是同一天內有6組以上的看房客人。曾經遇過那種第一天的買家們看房後，房東就收到覺得滿意的Offer，決定取消其他天的看房。所以最好是一看到不錯的物件上架，就趕緊打電話給房仲預約(email跟網站Send Message都慢了)，也盡量搶能看房的第一個時段(要配合房仲時間)。有時排在第二天就沒了。舉例來說，我禮拜五下午6點後才在網路上看到房源，但因房仲下班了，隔天早上才打電話，結果就被排到下周的禮拜六去了，而該周的禮拜三是第一個看房的時段，想努力擠到禮拜三看房，但房仲表示礙於疫情每天都有看房人數上限，結果房東就接受第一天買家的Offer，之後的看房都被取消了。

那要如何最快收到可能會心儀的物件通知呢？除了跟房仲打好關係外，就是要設網站通知。我會先把喜歡的區域框起來，設定好價格上限，有新物件上架就會通知，這就省去我們會漏掉好物件的緊張心情。不然誰有那個時間每分每秒都在刷網站。

另外有些可以幫助調查房價的網站如下：

https://www.adt.co.uk/crime-in-my-area

查犯罪率，可查到這區的好壞

http://www.suncalc.net/

查太陽的位置，庭院南向的話採光最好

http://www.extrium.co.uk/noiseviewer.html

可以查噪音還有空氣品質

https://www.gov.uk/check-flood-risk

還可以查洪水機率

可以查學校的Catchment (各城市/地點的行政區不同，請依自己的Concil查詢)

基本上，好學區的房子抗跌保漲，另外距離也很重要，有些好學校地區的搶手到甚至已搬過去一年也不夠。

還可以查詢過去該區賣出的價格(歷史價格)。

以上的資料都可以作為出價給Offer時的參考。

5.買房流程

每間物件略有不同，以下是我們自身的經驗。然後，不得不相信買房真的是要靠緣分。在看過不同區域的房子以後，就在喜歡的區域看到這一間房子。房仲在禮拜三晚上上架，但因為失誤沒有附上樓層圖而先下架，但因為我有設定通知，所以電子信箱中有這物件的資料。但我點連結過去後發現沒物件，隔天打電話去問該家熟識的房仲，才知道原來是因為還沒有上傳樓層圖而先下架。但因為跟該家房仲表示我們很喜歡這個地點，確認過價格(Guide Price)是在預算內及房間數是可接受的，我們就先請熟識的房仲幫我們hold住1小時，我們就趕快安排立刻去看房。良好的採光，閣樓也已改成房間，狀況也可直接入住，我們就在那一小時跟房仲說我們要了並給出願意購買價格(Offer)。通常看房時不會看到屋主，但因為房仲這一次太早而沒辦法帶看房，就由我們自己去見屋主。跟房仲打好關係真的很!重!要!。

在給出Offer給房仲後，就是跟屋主/房仲的攻防戰了。但或許是有見過面，價格比Guide price高一點點後就成交了。

當Offer被接受之後，恭喜踏上第一步啦。接下來就是聯絡之前比較過的貸款Mortgage(或要直接現金購買Cash Buyer的話，就不需找貸款), 律師Solicitor開始跑流程。等待的時候也可以安排比價屋況調查Building Survey公司(看個人需求，非必須)。

[小插曲]房仲都會有配合的Mortgage Broker，因為我們這是第一次在英國買房，想說用房仲推薦的Broker比較快，因為他們會有較多的資源，像是跟不同的銀行有往來。這邊能貸款的除了銀行外，還有一些非銀行的金融機構。如果之前被拒絕過太多次，或是你想要找Buy-to-Let貸款等等的特殊情形，或許Borker可以幫上忙。但我們使用過一次Broker的經驗非常不好，一直推薦不適合我們狀況的銀行(每家銀行貸款條件都不同)。後來還因為貸款申請拖太久導致房仲取消交易(Pull Out)。明明就是他們推薦的Broker沒有把事情處理好。房仲還表示繼續我們的Deal只是浪費時間，這邊我超不解的，房仲重新上架，重新找買家，買家也要申請房貸以及找律師，至少我們的律師還進行到一半了。好在當時我們的現在房子在這時上架了，而且是不同家房仲的。

房貸申請：為了要依照洗錢防制條例，必須提供6個月內的所有銀行明細，並交代大筆的資金來源。

有了不好的房貸Broker經驗後，我們決定自己去比較並聯絡選定的銀行申請貸款。

找律師Solicitor，我是使用同事推薦的。現在也都可跨區服務了，不要跨國就好。可能是因為疫情，完全都是線上Online聯絡，我們並沒有跟律師面對面交談過，但效率跟貼心程度都一級棒。

做屋況調查Building Survey，建議最好是拿到房貸後，避免像第一間房一樣，做好了全套屋況調查花了500鎊結果房仲取消交易Pull Off。但第一間房的狀況是閣樓封住了，所以我們請調查人員一定要進入閣樓查看，報告中有說到閣樓的屋頂有漏水跟其他地方的預估維修費用約七到八千英鎊，所以也是塞翁失馬焉知非福啊。後來買到的這間因為閣樓可直接上去，屋主也已改成臥室，所以都可以目測到狀況，我們就沒有另外做屋況調查(房貸申請過程他們也會派人去評估房子，以及律師那邊也有做基本房屋調查)。

接下來就是處理一些Paper Work啦。像是房仲會請你提供資料，律師Solicitor也會跟你要資料。另外，我們每個禮拜一都會寄信詢問進度，畢竟英國的效率大家也知道。記得有一次，房貸專員說幾天前已經email要求我們補資料，但明明沒收到信件，阿不就好在我們有在追。

這次比較特殊的是，律師告知我們因為賣家沒有Indemnity Policy，他們已聯絡賣家律師提供一些檢查報告及是否願意負責Indemnity Policy，但如果賣家不願意負責Indemnity Policy，我們要買嗎？Indemnity Policy到底是甚麼呢？它類似保險，裡面的內容其實包山包海，但主要是如果屋子有違反當地法規，像是加蓋、瓦斯安全設施或是窗戶規格以及其他問題，政府會強行執行它們的權利。我看到這邊也是霧煞煞，但因為才20幾鎊又是一次性(不需月繳)就會有保護，就付錢了。

貸款Mortgage成功後，律師Solicitor還會再確認一次貸款狀況，然後就會將合約以及一些文件email給我們簽名。該填的律師都幫我們填好了，印出來確認無誤後要找見證人(Witness)在旁邊才能做簽名的動作。見證人不能找跟房屋交易有關的人或是親戚，所以我們找了朋友。之前其他朋友買房時我們也有當見證人，基本上就是確認是買家親自簽名。

最後就是contract exchange，然後就是開香檳慶祝了。

另外英國政府也詳細列出相關流程:

https://www.gov.uk/government/publications/how-to-buy-a-home/how-to-buy